Из чего складывается стоимость проживания в коттеджном поселке?

Из чего складывается стоимость проживания в коттеджном поселке?

Еще несколько лет назад девелоперы, осваивающие загородные территории, признавались, что в первую очередь покупатели интересуются стоимостью самого коттеджа или участка, наличием коммуникаций и дорогами, ведущими в поселок, рассрочками и скидками, но не стоимостью дальнейшего проживания в поселке. Сегодня ситуация кардинально изменилась. О том, сколько будет стоить содержание коттеджа в дальнейшем, люди спрашивают в первую очередь.

На подобную ситуацию девелоперы отреагировали публикациями на своих сайтах. Многие сформировавшиеся коттеджные поселки уже определились со стоимостью эксплуатационных расходов своих жителей, и эту информацию можно найти в открытом доступе. Цифры встречаются разные, как и сами коттеджные поселки. Унифицированного подхода к этому вопросу на загородном рынке нет и едва ли он может быть.

 

Что есть затраты?

Итак, из чего складываются затраты на обслуживание собственного дома в коттеджном поселке? Как и в городской квартире, из нескольких частей, которые можно условно объединить в две группы: коммунальные платежи и эксплуатационные расходы. В первую входят тарифы на потребляемые ресурсы (электричество, вода, газ или другое топливо), во вторую — стоимость обслуживания коттеджного поселка в целом.

Коттеджные поселки разнятся и сами по себе: есть эконом-класс, есть «бизнес» и «элита», соответственно, и стоимость обслуживания от меньшего к большему ценовому сегменту может возрастать, ведь и участки в «элитке» больше, и коттеджи просторнее, и инфраструктура зачастую богатая, а за нее тоже надо платить. Хотя есть примеры ДНП, где и конная охрана присутствует, и детских площадок в достатке, и других благ цивилизации, а содержать все это для жителей неразорительно. Такая ситуация складывается там, где домовладений много, более двух сотен. Обслуживать сообща большой поселок обходится дешевле.

О статьях расходов

Это в городской квартире мы получаем квитанции, где попунктно расписано, сколько и за что мы платим. В загородном комплексе вопросы комфортного проживания решают УК или ТСЖ.

Чаще всего обслуживанием коттеджного поселка занимается управляющая компания (УК), которую создает или нанимает сам застройщик. Специалисты сходятся во мнении, что такая схема управления поселком оптимальна: УК должна быть профессиональной, созданной самим застройщиком, иначе возможен брак в работе по обслуживанию поселка, также важно, чтобы информация обо всех платежах являлась открытой. Cмета должна быть предметом ознакомления любого проживающего, она принимается и утверждается в конце каждого года.

В штате УК должны быть как минимум: управляющий, бухгалтер, энергетик, сантехник. Кто-то должен заключить договор на вывоз мусора и следить за его соблюдением, летом кто-то должен заниматься зелеными насаждениями, да просто покосить траву, кто-то должен убирать места общего пользования: стоянки, парковки, площадки для отдыха и т. д. Да что говорить, сами квитанции должен же кто-то выписать. Все эти люди должны получать заработную плату, от фонда которой, как известно, отчисляются налоги. Кроме того, платится земельный налог на общие территории — дороги, парковки, спортплощадки и т. д. Есть и другие расходные статьи: на почтовые и канцелярские расходы, банковские услуги и т. п.

Важнейшей статьей расхода в коттеджных поселках является оплата охраны территории. Опять же здесь многое зависит от статусности поселка: от простого КПП на въезде до сложнейшего комплекса, когда и датчики по периметру и у каждого коттеджа, и системы слежения, и диспетчерский пульт. Все это кто-то должен отслеживать и обслуживать, не говоря уже об установке оборудования и зарплате самих охранников.

Основные платежи по обслуживанию поселка (охрана, эксплуатация МОП, вывоз мусора, налог на общественные земли), как правило, обязательны для всех собственников. Но есть и дополнительные расходы, нести которые могут согласиться не все собственники, среди которых могут быть охрана территории, строительство забора, содержание спортзала. Такие расходы станут предметом рассмотрения на общем собрании и, если они принимаются большинством голосов, то эти платежи будут общими и обязательными для всех. В основном, в коттеджных поселках обязательными являются только коммунальные платежи, а также эксплуатационные расходы по поддержанию общественных территорий в надлежащем порядке (ремонт дорог общего пользования, охрана поселка, уборка территорий и др.).

Дополнительные услуги, например, такие как стрижка газонов, уход за домом в отсутствии хозяина, дополнительная охрана дома, ландшафтные работы не являются обязательными и оплачиваются по желанию.

УК им не указ

Не всегда застройщик хочет и готов создавать УК, и тогда собственники загородных домов объединяются для самоуправления. Создается ТСЖ, по аналогии с городскими кондоминиумами. Часто такой способ самоуправления выбирают жители поселков дачного типа, особенно если количество домовладений невелико, десятка два–три.

Бывают случаи, когда ТСЖ создается по прошествии времени, обычно через пару лет после заселения, когда общественная жизнь налажена, а коттедж обустроен. Тогда, если жители почему-то недовольны организацией, которая обслуживает их поселок, они могут решением общего собрания поменять способ управления.

В некоторых коттеджных поселках УК не предусмотрена застройщиком изначально. Компания может расписать примерные расходы на содержание коттеджа. Договоры заключаются владельцами коттеджей напрямую с поставщиками услуг. Цифры приведены из расчета платы в месяц с одного дома.

Некоторые участники рынка считают, что ТСЖ имеет ряд преимуществ по сравнению с управляющей компанией: все процессы более прозрачны, присутствует высокая степень доверия к управляющему, складывается дружный коллектив, способный быстро реагировать и помогать в решении проблем по обслуживанию не только общей территории, но и какого-то конкретного участка. ТСЖ заключает прямые договоры на обслуживание электросетей, вывоз мусора, расчистку и ремонт дорог и проч. Тарифы на техническое обслуживание поселка, ремонт инженерии (канализации, дренажных станций и др.) устанавливаются на общем собрании собственников. Технический ремонт и обслуживание входят в квитанцию и являются накопительной статьей.

Удобства стоят денег

С обслуживанием инженерных сетей тоже не все однозначно. Если все коммуникации городские, скажем, поселок является частью областного населенного пункта, тогда жители платят по тарифу ресурсоснабжающим организациям, они же занимаются ремонтом сетей. Если же в поселке локальное водоснабжение и локальная канализация, плата за их содержание и обслуживание ложится на плечи жильцов.

Энергетические расходы, понятно, зависят и от площади домовладений, и от предпочтений их хозяев. Потребление электроэнергии напрямую зависит от наличия в доме таких мощных потребителей, как стиральные машины, электрические плиты, электронагреватели, а тем более зимние сады, сауны и бассейны. В любом случае, на загородный дом требуется энергии больше, чем на городское жилье: пусть у вас и нет бассейна, но дорожки в саду и сам фасад дома в темное время суток вы, скорее всего, захотите осветить.

Самая затратная статья — это, конечно, отопление. Меньше всего приходится платить ежемесячно в газифицированных поселках. Другое дело, какую сумму придется выложить «на входе», в период подключения к газовой магистрали. При использовании жидкого топлива, а тем более электричества сумма ежемесячных платежей может увеличиться в несколько раз. Расширение перечня предоставляемых управляющей компанией услуг увеличивает и их стоимость. В эту категорию попадает большинство коттеджных комплексов бизнес- и премиум-класса из-за более богатого набора внутренней инфраструктуры. Общая сумма, «набегающая» со всех перечисленных статей расходов, распределяется среди проживающих в поселке тоже по разным схемам. Где-то платят в зависимости от площади имеющегося участка, где-то берут за основу площадь самого домовладения. Скажем в скобках, что никакой общепринятой методики для подсчета эксплуатационных расходов в коттеджных поселках не существует.

Подводим итоги: разброс цен на обслуживание собственного коттеджа воистину огромен: в среднем сумма ежемесячной выплаты колеблется от 3 до 30 тысяч рублей с домовладения. Цифра зависит, главным образом, от двух факторов: класса самого поселка и количества домовладений в нем.

По данным ресурса «Загородный Дом»

Местоположение

Контактная информация

Адрес

Связь