Ленинградская область

Статьи и вопросы о коттеджном поселке

Ленинградская область

II квартал: что изменилось на рынке загородного жилья?

Темпы продаж участков и домов в различных коттеджных поселках Ленинградской области сильно отличаются. Есть проекты, где сделок ждут годами. В то же время некоторые поселки распродаются подчистую за несколько месяцев. Почему одним девелоперам сопутствуют неудачи, а другим – успех?

 

Сегодня на рынке пригородов Петербурга и Ленинградской области в продаже свыше 300 коттеджных и дачных поселков. Между тем постоянным и стабильным спросом среди них пользуется всего несколько десятков. Какие же конкурентные преимущества позволяют выделиться на рынке, где предложение значительно превышает спрос? Более низкая, чем у конкурентов цена, высокая степень готовности проекта, наличие какой-либо «изюминки» или другие факторы? Попробуем разобраться.

Покупатель не хочет дешевого

Вообще-то, более низкая цена – серьезное конкурентное преимущество, но лишь в том случае, если товар у конкурентов более-менее однотипный. Возьмем, к примеру, проекты комплексного освоения территорий. Вокруг Петербурга их сейчас реализуется много, но по своим потребительским характеристикам квартиры в различных проектах примерно равны. В этой ситуации девелопер, предложивший более низкую цену, безусловно, выигрывает. На загородном рынке все иначе. Здесь нет типовых вариантов. Покупатель ищет не просто «участок для строительства дома», он, как правило, готов платить за конкретное понравившееся ему место. И пусть даже в соседних поселках участки стоят на 10-15% дешевле, едва ли клиент пойдет на экономию в ущерб мечте. В отличие от квартиры, загородная недвижимость – не товар первой необходимости. Поэтому покупатель на этом рынке, скорее, отложит сделку, нежели приобретет «что-нибудь подешевле» (хотя есть, конечно, и такие). Практика продаж в коттеджных поселках показывает, что значительное занижение цены не является хорошим средством мотивации клиентов. Цена просто должна быть адекватной для данного района, не завышенной и, кроме того, соответствовать степени готовности поселка.

Сначала земля, потом – коммуникации

Впрочем, сегодня на рынке немного компаний, которые еще до начала продаж за свой счет выполняют инженерную подготовку территории. Более распространен вариант, когда участки продаются по более низкой цене, но без инженерных коммуникаций, которые оплачиваются отдельно, часто – в рассрочку. И лишь когда покупателей наберется достаточное количество, на собранные с них деньги проводят электричество, газ (обратим внимание: в данном случае речь, опять же, не идет о занижении цены – будучи относительно невысокой, она лишь «трезво» соответствует малой степени готовности поселка). Но для покупателя, равно как и для девелопера, такой путь сопряжен с определенными рисками. А если расчеты окажутся неверными и проект не привлечет много клиентов? Тогда те единицы, которые купили себе участки в чистом поле, оказываются заложниками проекта. Поэтому покупать участок без коммуникаций целесообразно лишь у тех компаний, которые уже имеют в своем послужном списке удачно реализованные проекты. Это может служить некоторой гарантией того, что все пойдет именно так, как задумал девелопер. К сожалению, проектов, где продажа земли без коммуникаций застопорилась, делая перспективы дальнейшего развития весьма туманными, на рынке гораздо больше. И такие проекты сегодня не спасает ничто, даже низкая цена. Итак, едва ли сделать проект успешным можно за счет низкой цены. Просто стоимость должна быть адекватной.

Золотые места

Какие же факторы оказывают решающее влияние на выбор потребителя? Судя по всему, огромную роль играет грамотный выбор место. Все поселки для постоянного проживания, которые пользовались устойчивым спросом в 2011-м и первой половине 2012 года, расположены исключительно удачно – прежде всего с точки зрения транспортной доступности. По данным БН, наиболее востребованы были проекты, расположенные не далее 10-15 км (реже – 20 км) от кольцевой, до которых можно добраться как минимум двумя альтернативными путями (на случай пробок).

Удивить дачника

Что касается дачных проектов, расположенных на значительном удалении от города, то в этом сегменте покупатель в меньшей степени учитывает фактор транспортной доступности. Практика показывает, что в выходные петербуржцы готовы проделать довольно большой путь на дачу, если место действительно того стоит. Вот почему среди дачных поселков востребованы в первую очередь проекты с какой-то «фишкой», «изюминкой». Кстати, если в дачном сегменте покупатель, как правило, готов приобретать недвижимость у неизвестной или малоизвестной компании, то в поселках, ориентированных на постоянное проживание, люди смотрят на историю девелопера. Им крайне важно, сколько уже проектов тот реализовал. Именно этим объясняется факт, что у профессиональных девелоперов, реализующих уже не первый поселок, продажи идут регулярно, а новички рынка испытывают серьезные затруднения.

То, что качественные проекты на рынке обязательно находят своего покупателя – хороший симптом. Это означает, что покупатели уже неплохо ориентируются в предложении коттеджных поселков (между прочим – весьма широком) и научились отличать качественные проекты от посредственных.

Местоположение

Контактная информация

Адрес

Связь