Итоги III квартала.

Статьи и вопросы о коттеджном поселке

Итоги III квартала.

Лето давно закончилось, скоро отшумит листьями и дождями осень, а значит, вступит в свои права зима. Все это означает, что пришло время подводить итоги третьего квартала. И первое о чем хочется сказать: третий квартал показал сокращение продаж, прежде всего за счет земельных участков. При этом средняя рыночная стоимость покупаемых наделов за год возросла на 40%. Покупатели отказываются от самых компактных таунхаусов, в результате средняя сумма сделки с ними выросла. Коттеджи, наоборот, в среднем подешевели, но сохранили объемы продаж.

 

Наибольший прирост новых проектов был зафиксирован еще во II квартале года, когда девелоперы готовились к сезонному пику. За III квартал 2013 года в продажу выведено 19 новых коттеджных поселков и открыты две новые очереди в уже представленных на рынке проектах (около 1,9 тыс. объектов). Кроме того, запущены четыре новых проекта и четыре дополнительные очереди с предложением таунхаусов (примерно 800 объектов). По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на конец III квартала 2013 года на загородном рынке Петербурга и Ленобласти в продаже находится 381 коттеджный поселок. Кроме того, зарегистрировано 35 очередей в существующих проектах с предложением коттеджей или участков, как с подрядом, так и без (это около 38,8 тыс. домовладений и участков).

В прилегающей к городу 30-километровой зоне (так называемая зона постоянного проживания) расположены 117 коттеджных поселков и еще 12 очередей в существующих на рынке проектах (около 10,1 тыс. домовладений и участков). И при всем многообразии девелоперы не могли похвастаться продажами этим летом.

Смотрим внимательно

Как и прежде, подавляющее число коттеджных поселков строится во Всеволожском районе: 36% общего объема. В III квартале в районе в продажу вышли еще семь новых поселков и открылись две очереди в «старых». На втором месте по числу нововведений оказался Ломоносовский район: здесь к концу III квартала тоже было выведено семь новых поселков.

Как и прежде, в предложении преобладают проекты, где продаются только участки без подряда, таких поселков 54%. За квартал эксперты «Петербургской недвижимости» зафиксировали рост доли поселков с участками на 9%. Кроме того, еще в 36% поселков предлагаются участки с подрядом и без. Таким образом, участки под самостоятельную застройку можно купить в 90% проектов. Причем, отмечают эксперты, предложения участков без подряда стали появляться даже там, где прежде это считалось моветоном. По-видимому, многие компании пытаются активизировать продажи за счет более дешевого товара: земли.

Однако и этот товар, по итогам квартала, показал спад интереса покупателей. Об этом рассказал руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский: «Результаты сентябрьских продаж не преподнесли неожиданностей и оказались вполне предсказуемыми. Наши традиционные исследования в рамках информационного обмена между 36 компаниями (они ведут 91 проект и представляют треть всего загородного рынка) в этом квартале зафиксировали 122 продажи: 66 участков под самостоятельную застройку, 9 коттеджей и 47 секций в таунхаусах. Это чуть меньше, чем удалось реализовать застройщикам — участникам информобмена в августе. По сравнению с прошлым годом результаты, конечно, удручающие: тогда участвующие в нашем проекте компании подписали 216 договоров! Особенно существенно сократилось по сравнению с прошлым годом число проданных участков без подряда — почти вдвое. Наиболее серьезно пострадали от снижения спроса дешевые объекты. Дорогие лоты не так потеряли в объеме продаж. Если в прошлом году средняя цена сделок с участками составляла 1,68 млн. руб., то в этом году — 2,32 млн. Многие постепенно отказываются от необязательных трат, причем в низком ценовом сегменте это проявляется наиболее ярко».

Элита стоит особняком

Одни от «необязательных покупок» в виде загородной недвижимости отказываются, а другие, напротив, предпочитают приобретать дорогой, готовый товар в привлекательном месте. Покупатель элитного жилья сегодня ориентируется на готовый продукт, причем в поселках для постоянного проживания.

В элитном сегменте по итогам квартала в экспозиции находится 17 объектов: по данным специалистов, столько же было в предыдущем квартале, а также отмечают, что средние цены имеют тенденцию к повышению. Квартальный рост цены составил 7% для домовладения класса «А» и 3% для объекта класса «В». География предпочтений у элитного покупателя все жестче ограничивается Курортным районом. Если в целом по рынку ипотека представлена слабо, то в элитном сегменте ее практически нет. Как правило, покупатель либо оплачивает сразу и полностью, либо берет рассрочку на срок не более одного года.

Объем предложения в «элите» уменьшился за квартал на 6%, и специалисты объясняют это как отсутствием нового предложения в III квартале, так и ростом интереса покупателей.

В дорогом классе «В» объем предложения уменьшился более существенно — на 15% по сравнению со II кварталом 2013 года. Специалисты связывают эту тенденцию с двумя факторами: часть поселков переориентировались на продажу участков без подряда, а в некоторых проектах девелоперы приняли решение о приостановке продаж. Этот тренд находят положительным, ибо приостановка проектов — это не что иное, как уход с рынка сомнительных объектов, не соответствующих требованиям покупателей к уровню жилья бизнес-класса. Что касается географии дорогого предложения, то подавляющее число объектов класса «А» по-прежнему приходится на самый востребованный у «дорогого» покупателя Курортный район, а большинство проектов бизнес-класса высокой ценовой категории дислоцируются во Всеволожском районе.

За квартал проданы 9 коттеджей класса «А» и 33 коттеджа класса «В», что больше прошлогодних показателей на 29 и 22% соответственно. Аналитики не могут не отметить благоприятную тенденцию постепенного приближения объема спроса к докризисным показателям, однако и выводы о заметной активизации рынка делать не спешат.

Цены замерли

С ценами в III квартале практически ничего не произошло. Разве что в классе «эконом» средняя цена «квадрата» увеличилась на 5% (во II квартале 2013 года она, по данным «ПетНедвижимости», составляла 32,5 тыс. руб./кв. м). В классах «комфорт» и «бизнес» отмечена незначительная отрицательная динамика: минус 1 и 0,7% к данным предыдущего квартала (цены были для класса «комфорт» 46 тыс. руб./кв. м, для бизнес-класса - 71 руб./кв. м). В элитном сегменте все осталось без изменений: 124 тыс. руб./кв. м.

Квадратный метр в таунхаусах в среднем по административно-подчиненным районам города, по данным «Петербургской недвижимости», чуть дешевле 93 тыс. руб., а в Ленобласти - вдвое дешевле: 40 тыс. руб. Диапазон цен на таунхаусы 24–175 тыс. руб./кв. м.

Квартальный прирост средней цены домовладения в элитном сегменте составил 7%, в поселках бизнес-класса - 3% за коттедж с участком. Повышение цены случилось в отдельных поселках. Хотя специалисты отмечают, что рост интереса к объектам высокого ценового класса на фоне дефицита новых проектов создает предпосылки к дальнейшему увеличению средней цены предложения.

Тенденции

Эксперты отмечают, что понятие «очередь проекта» становится более размытым. «Девелопер, выводя масштабный проект на рынок, не всегда четко может обозначить количество объектов в реализации: называет очень приблизительно, либо поясняет, что все зависит от покупательского спроса, в том числе и активность строительства», — рассказывает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость».

Таким образом, объем рынка «в штуках» постоянно корректируется в связи с изменением параметров проектов (а именно: очередей).

Многие девелоперы, дабы ускорить реализацию проекта, выходят на рынок с недорогими предложениями, стремясь отличиться среди конкурентов. Появление за городом такого продукта, как апартаменты, тоже связывают со спросом на демократичное по цене жилье. Прежде их строили в городе, на участках, не предназначенных под жилую функцию.

Широко используются скрытые способы снижения цен, подаваемые под соусом сезонных скидок. Например, скидки при покупке подряда, скидки при выводе нового проекта, скидки при оплате 100%. Есть примеры скидок 20–25% при полной оплате. На рынке и дальше будут преобладать недорогие предложения: таунхаусы по 1,5–3 млн. руб., коттеджи за 3–7 млн. руб. и земельные участки до 1,5 млн. руб.

По данным ресурса "Загородное обозрение"

Местоположение

Контактная информация

Адрес

Связь